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以公司名義買房,在北京樓市也不是新鮮事,《廣廈時(shí)代》調(diào)查了解到,北京樓市公司買房主要集中在高端住宅項(xiàng)目和商辦類項(xiàng)目中,如果購(gòu)房人選擇以公司名義購(gòu)房,在各大售樓處也..
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發(fā)布時(shí)間:2019-03-05 熱度:
多城出臺(tái)限制公司買房調(diào)控新政 北京住宅市場(chǎng)公司名義買房比例較低
限制公司買住宅 北京會(huì)執(zhí)行嗎?
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),7月,全國(guó)樓市調(diào)控密集程度刷新歷史紀(jì)錄,超過(guò)60個(gè)城市發(fā)布了超過(guò)70次各類型的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這其中,深圳發(fā)布的升級(jí)調(diào)控政策,被看作是一線城市新一輪調(diào)控的開始。深圳升級(jí)版的調(diào)控政策中,暫停企業(yè)購(gòu)買商品房一條被廣泛關(guān)注。在此之前,已有杭州、西安、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市發(fā)布了類似政策。
以公司名義買房,在北京樓市也不是新鮮事,《廣廈時(shí)代》調(diào)查了解到,北京樓市公司買房主要集中在高端住宅項(xiàng)目和商辦類項(xiàng)目中,如果購(gòu)房人選擇以公司名義購(gòu)房,在各大售樓處也早有成熟的操作流程。限制公司買房,會(huì)不會(huì)成為北京下一輪跟進(jìn)的調(diào)控政策?業(yè)內(nèi)人士指出,北京跟進(jìn)限制公司買住宅存在一定可能,但由于本身占市場(chǎng)成交比例較少,對(duì)樓市整體走勢(shì)影響有限。
“商住”項(xiàng)目 仍在推薦用公司名義買房
注冊(cè)公司買房,似乎是避開限購(gòu),快速獲得購(gòu)房資格最簡(jiǎn)單的辦法,尤其是在一些“需要”這類購(gòu)房人的項(xiàng)目,售樓處私下里都有合作的代辦公司,幫助購(gòu)房人操作這一切。
不久前,《廣廈時(shí)代》在順義某商辦類項(xiàng)目發(fā)現(xiàn),該項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)了近五年,目前已經(jīng)是現(xiàn)房尾房在售。項(xiàng)目從規(guī)劃之初,就是按照住宅在做,從社區(qū)園林打造,到建筑規(guī)劃,從外觀看,與普通的住宅項(xiàng)目沒有任何區(qū)別,雖然經(jīng)歷了“3·26”商辦類的升級(jí)調(diào)控,但銷售對(duì)象仍是個(gè)人購(gòu)房者。
在看房時(shí),銷售人員向《廣廈時(shí)代》介紹,目前如果想買這兒的房子,基本都要采用公司名義購(gòu)買,并且一次性付款。“如果您名下有購(gòu)房資格,也可以占用購(gòu)房資格買,但我們不建議這么做?!?/p>
銷售人員表示,如果購(gòu)房人本身有公司,可以直接使用自己的公司來(lái)買這里的房子,如果沒有,可以介紹代辦的公司,幫助購(gòu)房人注冊(cè)一個(gè)新公司,并且以公司的名義購(gòu)買這兒的房子?!斑@樣做很方便,將來(lái)賣房的時(shí)候,直接轉(zhuǎn)讓公司就可以,把公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓,變更法人,還可以省掉不少交易費(fèi)用。”
《廣廈時(shí)代》了解到,雖然2017年3月26日商辦類項(xiàng)目調(diào)控升級(jí)后,個(gè)人仍可以購(gòu)買存量商辦類項(xiàng)目,但由于占用購(gòu)房指標(biāo)等原因,已經(jīng)很少有購(gòu)房人以個(gè)人名義購(gòu)買這類產(chǎn)品,基本都會(huì)選擇接受售樓人員的建議,尋找代辦公司,注冊(cè)公司購(gòu)買。
甚至有些商辦類項(xiàng)目,自己就注冊(cè)了大量的空殼公司,先用這些公司把自己樓盤的房源買下來(lái),然后再通過(guò)轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的方式,將空殼公司和房子一起轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人。
這類商辦類項(xiàng)目的違規(guī)操作在一些商辦集中的區(qū)域尤為嚴(yán)重。不久前,房山區(qū)住建委宣布,開展為期一個(gè)月的商辦類開發(fā)項(xiàng)目專項(xiàng)整治工作,通報(bào)的案例中,就有房山某項(xiàng)目與經(jīng)紀(jì)公司簽署了《房屋認(rèn)購(gòu)書》,該經(jīng)紀(jì)公司又成立了若干公司作為實(shí)際購(gòu)房公司,與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同,再與購(gòu)房業(yè)主簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書》。
房山區(qū)住建委表示,將重點(diǎn)整治開發(fā)企業(yè)、代理機(jī)構(gòu)為個(gè)人規(guī)避限購(gòu)代辦工商注冊(cè)登記,向買房人推薦改建裝修公司等行為,如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,將視情節(jié)嚴(yán)重對(duì)開發(fā)企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采取書面警告、立案處罰、暫停網(wǎng)上簽約及項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)辦理、注銷經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案等措施。
北京公司買房也限售 商辦、高端項(xiàng)目是主力
除了商辦類項(xiàng)目,在北京,另一類公司購(gòu)房人比較多的是高端住宅類項(xiàng)目。由于購(gòu)房人大多名下有多套房產(chǎn),因此購(gòu)房人會(huì)選擇以公司名義來(lái)購(gòu)買新的房子。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,北京整體用公司購(gòu)房的比例不大,主要集中在高端市場(chǎng)和局部區(qū)域市場(chǎng)。像一些2000萬(wàn)元以上的產(chǎn)品,公司購(gòu)買的比例比較高。但中低端市場(chǎng),特別是限競(jìng)房基本沒有使用公司名義購(gòu)買的。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也表示,北京的住宅市場(chǎng)中,公司購(gòu)買的比例并不大,畢竟以公司名義購(gòu)買,除了在持有期間需要繳納一定的房產(chǎn)稅之外,轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)稅負(fù)也比較高。所以過(guò)往公司購(gòu)買可能在高端豪宅項(xiàng)目中有一定比例。
購(gòu)買這類房子的大多是企業(yè)主,他們的公司有完善的稅收和財(cái)務(wù)架構(gòu),這些專業(yè)團(tuán)隊(duì)可以幫助購(gòu)房人后期和開發(fā)商一起處理資產(chǎn)處置等相應(yīng)的問(wèn)題,相對(duì)于普通人,他們更便于用公司名義買房。
另外,這些企業(yè)主以公司名義買房,未來(lái)他在流通和變現(xiàn)上會(huì)有更多方式。比如可以通過(guò)抵押的方式讓房產(chǎn)迅速變現(xiàn),或者通過(guò)一些其他的,比如說(shuō)股權(quán)的方式幫助房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)能力。
但隨著現(xiàn)在整個(gè)北京樓市已經(jīng)全面趨向剛需化、改善化,以公司名義買房的比例已經(jīng)大幅收窄,特別是在目前北京市場(chǎng)主要的供應(yīng)種類限競(jìng)房里,以公司名義購(gòu)買的幾率還是很小的。畢竟限競(jìng)房短期內(nèi)是限制流通的。
公司買房只是高端項(xiàng)目業(yè)主為規(guī)避限購(gòu)選擇的一種方式。知名營(yíng)銷人韓樂(lè)分析稱,很多高端項(xiàng)目的業(yè)主,雖然自己手里有公司,但也不會(huì)選擇用自己的公司去購(gòu)買房子,可能還是會(huì)選擇其他的方法。因?yàn)橘?gòu)房人自己的公司可能有若干個(gè)股東,未來(lái)在交易、分配權(quán)益上都是比較麻煩的事,為了避免這些麻煩,他們不太會(huì)采用這種交易方式。
而且,以公司買房,轉(zhuǎn)讓起來(lái)也沒有開發(fā)商銷售人員說(shuō)的那么容易。
企業(yè)產(chǎn)權(quán)的房子轉(zhuǎn)讓所需要交納的稅費(fèi),相比個(gè)人之間轉(zhuǎn)讓,多出了不止一項(xiàng)。增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、土地使用稅、契稅,每一項(xiàng)算下來(lái),都大幅增加了購(gòu)房成本。
即使采用銷售人員聲稱的轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式,以轉(zhuǎn)讓公司的方法轉(zhuǎn)移公司名下的房子,交易成本是可以回避一部分,但逃不開持有的房產(chǎn)稅和找中介公司代辦的每年企業(yè)年審、報(bào)稅、注冊(cè)地址使用等費(fèi)用。
另外,企業(yè)購(gòu)買住宅限售的規(guī)定,在北京也已經(jīng)執(zhí)行了一年多。2017年3月17日,北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》中明確規(guī)定,企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上。
北京或跟進(jìn)限制公司買住宅 高端項(xiàng)目或受影響
雖然以公司名義買房在整體購(gòu)房結(jié)構(gòu)中占比不大,但北京下一步是否會(huì)跟進(jìn)調(diào)控政策,限制公司買房呢?對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士看法不一。
張大偉分析認(rèn)為,北京很有可能會(huì)跟進(jìn)公司買房這個(gè)舉措。據(jù)他了解,北京相關(guān)主管部門確實(shí)是在考慮這種政策。他表示,目前已經(jīng)有五個(gè)城市出臺(tái)了限制公司買房的政策,這些出臺(tái)政策的城市公司購(gòu)房比例較高的原因主要有兩個(gè),一個(gè)是當(dāng)?shù)氐南奘壅弑容^嚴(yán),用公司買,采用股權(quán)交易的方式轉(zhuǎn)手,可以規(guī)避短期轉(zhuǎn)讓上一些稅費(fèi)的限制。另一方面,這些城市對(duì)新房?jī)r(jià)格的嚴(yán)格限制導(dǎo)致的一二手倒掛現(xiàn)象,注冊(cè)公司參與搖號(hào)可以增加購(gòu)買到這類房源的概率,所以大量購(gòu)房人選擇注冊(cè)公司買。
北京一直是全國(guó)限購(gòu)最嚴(yán)的城市,此前已經(jīng)有了企業(yè)購(gòu)買住宅三年限售的政策,很有可能會(huì)跟進(jìn),直接暫?;蛳拗埔怨久x購(gòu)買。
郭毅則認(rèn)為,從市場(chǎng)源頭來(lái)看,北京目前沒有出臺(tái)這樣政策的必要。北京目前本身用公司名義購(gòu)房的比例就不算太高,房?jī)r(jià)的漲幅也得到了有效的控制,基本處在一個(gè)停漲的狀態(tài),已經(jīng)基本完成了堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲這樣一個(gè)全新的調(diào)控目標(biāo),并不需要補(bǔ)充類的政策。
韓樂(lè)也分析認(rèn)為,目前出臺(tái)限制公司買房政策的城市,公司買房比例都很高,最多都超過(guò)了20%,這個(gè)比例是不正常的,政府必須出臺(tái)相應(yīng)政策規(guī)范。而北京樓市遠(yuǎn)沒到這個(gè)比例,相對(duì)而言比較健康。限制和不限制基本一樣,就沒有必要專門出臺(tái)政策來(lái)進(jìn)行規(guī)范。所以短期內(nèi)不會(huì)出臺(tái)這個(gè)政策。另外,公司買房占比有多少,這個(gè)數(shù)字住建委是掌握的,也就是說(shuō)政策的依據(jù)主要在住建委手中,相關(guān)部門應(yīng)該會(huì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行判斷。
如果北京真的開始限制公司買房了,哪些項(xiàng)目會(huì)受到影響呢?
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,主要還是會(huì)影響高端住宅市場(chǎng),普通住宅,尤其是現(xiàn)在大批量入市的限競(jìng)房,基本不會(huì)受到影響。
而對(duì)于目前公司買房最集中的商辦領(lǐng)域,業(yè)內(nèi)人士指出,出臺(tái)政策也應(yīng)該是針對(duì)住宅,對(duì)于商辦項(xiàng)目,主要還是打擊違規(guī)操作。
張大偉表示,限制公司購(gòu)買,肯定是會(huì)聚焦在住宅之上,因?yàn)閷?duì)于商辦項(xiàng)目,公司是它唯一的購(gòu)房主體,購(gòu)買辦公場(chǎng)所無(wú)可厚非,目前出臺(tái)政策的城市也沒有限制購(gòu)買商辦項(xiàng)目的。
郭毅指出,目前市場(chǎng)上“商住”概念已經(jīng)基本消失,未來(lái)都是商辦產(chǎn)品,本身就是面向企業(yè)去銷售的,“3·26”新政中也明確了未來(lái)的新建商辦項(xiàng)目只能由企業(yè)購(gòu)買這樣一個(gè)調(diào)控的要求。而且,它的使用者本身也都是企業(yè)。如果限制企業(yè)購(gòu)買,就相當(dāng)于不允許任何人去購(gòu)買商辦項(xiàng)目,這個(gè)不太可能。
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